Hợp đồng BT thế hệ mới: Đòn bẩy hạ tầng và những rào cản cần tháo gỡ

Hợp đồng BT thế hệ mới đang trở thành giải pháp then chốt giúp TP.HCM huy động nguồn vốn khổng lồ từ tư nhân để phát triển hạ tầng giao thông, xóa bỏ điểm nghẽn tăng trưởng kinh tế.

Khi áp lực phát triển đô thị ngày càng lớn, việc phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách nhà nước không còn là phương án khả thi. Mô hình Xây dựng - Chuyển giao (BT) phiên bản cải tiến được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực xã hội, biến những quỹ đất bỏ hoang thành những công trình hạ tầng hiện đại, phục vụ cộng đồng.

Nhu cầu vốn hạ tầng: Áp lực “khủng” và kỳ vọng vào mô hình BT

TP.HCM hiện đang đối mặt với bài toán thiếu hụt vốn trầm trọng cho các công trình trọng điểm. Danh sách các dự án cấp bách kéo dài từ cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc đến các tuyến cao tốc Hồ Tràm - Long Thành, metro số 2 và hệ thống nhà máy xử lý nước thải.

Ước tính, nếu triển khai đồng bộ, tổng nhu cầu vốn cho các dự án BT tại thành phố có thể vượt ngưỡng 500.000 tỷ đồng. Trong bối cảnh ngân sách hạn hẹp, một cơ chế huy động vốn linh hoạt, minh bạch là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính cho các nhà đầu tư.

Minh bạch hóa “đổi đất lấy hạ tầng”: Từ tranh cãi đến khung pháp lý chặt chẽ

Về bản chất, mô hình BT là một công cụ vốn hóa giá trị đất đai để tạo ra hạ tầng. Tuy nhiên, giai đoạn trước, hình thức này từng gây nhiều tranh cãi do thiếu minh bạch, dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản công.

Để khắc phục, khung pháp lý hiện nay đã được siết chặt đáng kể thông qua Luật PPP 2020 cùng các Nghị định 243 và ²⁵⁷⁄₂₀₂₅. Những thay đổi cốt lõi bao gồm:

• Kiểm soát đa tầng: Bổ sung nhiều lớp giám sát để ngăn chặn tình trạng định giá đất thiếu cân xứng với giá trị công trình.
• Quyết toán thực tế: Toàn bộ chi phí đầu tư phải được quyết toán chi tiết sau khi dự án kết thúc, làm căn cứ xác định giá trị thanh toán cuối cùng.
• Cơ chế thị trường: Giá đất được xác định lại theo giá thị trường tại thời điểm giao đất, đảm bảo nguyên tắc ngang giá.

Những “điểm nghẽn” thực tế: Khi lợi ích chưa thực sự hài hòa

Dù Nghị định 257/2025/NĐ-CP đã tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, nhưng sau một thời gian vận hành, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã chỉ ra những bất cập khiến nhà đầu tư đối mặt với rủi ro tài chính lớn.

Rủi ro từ chi phí “đóng băng” và giá đất biến động

Một nghịch lý đang tồn tại là giá trị công trình BT thường bị “khóa cứng” ngay từ khi ký hợp đồng. Trong khi đó, các dự án hạ tầng lớn thường kéo dài nhiều năm, chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lạm phát và sự leo thang của giá vật liệu xây dựng, nhân công. Điều này buộc doanh nghiệp phải tự gánh chịu phần chi phí tăng thêm.

Ngược lại, quỹ đất đối ứng lại được định giá tại thời điểm giao đất thực tế. Khi giá đất tăng theo thời gian, nhà đầu tư có nguy cơ bị giảm diện tích đất được nhận hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất, làm xói mòn hiệu quả đầu tư ban đầu.

Bài toán giải phóng vốn và bảo lãnh ngân hàng

HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh quy định về giao quỹ đất sớm. Hiện nay, dù có bảo lãnh ngân hàng, doanh nghiệp vẫn không thể khai thác hay huy động vốn trên quỹ đất cho đến khi hoàn thành một phần công trình. Điều này tạo ra áp lực dòng tiền cực lớn cho doanh nghiệp.

Giải pháp đề xuất: Cho phép nhà đầu tư nộp tiền vào tài khoản phong tỏa để ghi nhận nghĩa vụ tài chính, đồng thời giảm dần giá trị bảo lãnh ngân hàng theo tiến độ thi công thực tế.

Góc nhìn chuyên gia: Cần một cơ chế “Win-Win” bền vững

Để mô hình BT thế hệ mới thực sự trở thành “cú hích” cho tăng trưởng kinh tế hai con số, Nhà nước và nhà đầu tư cần tìm được điểm cân bằng về lợi ích. Việc cố định giá trị quỹ đất thanh toán ngay từ khi ký hợp đồng hoặc thiết lập cơ chế điều chỉnh giá trị công trình theo chỉ số lạm phát là những hướng đi cần được cân nhắc.

Khi rủi ro được chia sẻ công bằng, khu vực tư nhân sẽ tự tin hơn trong việc đổ vốn vào các siêu dự án hạ tầng, từ đó tạo ra giá trị thặng dư cho toàn xã hội thay vì chỉ dừng lại ở những bản kế hoạch trên giấy.

Bạn đánh giá thế nào về khả năng thành công của mô hình BT thế hệ mới trong việc giải quyết bài toán kẹt xe và ngập nước tại TP.HCM? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận bên dưới!